九游体育网站入口新房成交破百，楼市开了个好头。接下来一系列精彩戏码还在路上。鹏飞法拍买下进步广场，117大厦不期会重新动工；万象城传闻要把厨具城更新二期；一系列城市更新项目会密集入市；年前挂出来6宗地即将进入拍卖；去年滨海核心区密集出让的土地也会集中入市。开发商摩拳擦掌中，滨海热盘天成燕居抢了开门红，2月底，加推最后一批住宅冲击市场，绝对是检验滨海开年热度的“风向标“。
很多客户说：滨海市场太碎片化，不知道该买哪里。从盐碱地上开发起来的滨海新区本质上是各类产业区的集合，不可能复制从中心向外辐射的熟悉发展路径。而是历经“西拓东进”之后，才有如今的重心南移。
1994年滨海想从塘沽、开发区一路串联天津港、保税区，本质上是想自西向东走。2005年鉴于汉沽大港联系困难，又想走三中心策略。直到2009年，向南拓展的路径才稳定。开发区-天碱-于家堡-响螺湾中轴正式确立。
才有了区政府南迁、万达、文化中心、音乐学院乃至于焦点中小学集中向南布局。这个轴线也成了滨城发展最为成熟、价值最高的区域。
在滨海从泰达——于家堡再到未来的响螺湾的南拓路径上，天碱是第一站。不仅是三大片区的交汇地带，而且有滨海文化中心、万达广场，南侧是滨海站滨海顶级的配套。说起天碱，永利，又有民族之光人文色彩加持，这些要素让天碱牢牢占据滨海改善市场中坚地位超过10年。几乎所有滨海买房人都看过这个片区。毕竟买房首要是投资城市其次就是投资城市的发展方向。
天碱定位是整个滨海新区的商业中心和文化中心，配套高端居住，所以从规划之初整个片区的密度就极高，无形中是当时对这个片区的价值定义。已建成项目中，容积率普遍2.8以上，超过3.0的也屡见不鲜。在改善为主流的市场下，低密已经是主流。
目前天碱仅剩3宗宅地，其中一宗尚不具备出让条件，在官方招商的文件中，仅有天成燕居南侧沿洞庭路南北分布的两宗地块具备出让条件，用地面积不足3万，但建筑面积近9万平，容积率近3.0。而且与天成燕居的大面宽短进深不同，地块南北长东西窄，意味着匹配时下流行的宽厅、大面宽产品有很大限制。
天成燕居2.0-2.4的容积率堪称是天碱最低密地块，呈现的住宅最高只有17层。同时地块东西跨度大，进深小，给产品排布与面宽尺度留足了空间。迎合了时下改善市场追求的低密度、大面宽产品理念。对滨海楼市来说，这个项目集合了城市发展趋势、改善市场的产品需求方向与板块市场的稳定性，绝对是检验滨海楼市开年的温度计。
2024年，滨海销售排行榜上，生态城与空港两大学区优势型板块占了半壁江山，其次就是开发区与响螺湾以价换量型项目，天保天成燕居9月份首开，到年底就已经冲到了销售金额与面积榜上，8.31亿，3.8万平，单价达到了2.18万，在整个新区改善盘无出其右。
成熟天碱核心区的地段与稀缺的低密度是基础，抓住改善市场与规划政策风口的新产品形态才是撼动观望客户入市的关键砝码。
天成燕居整个地块采用了全架空的设计，首层全部抬高，成为社区的礼仪空间，二重是入户大堂，三重是社区盖板上的内部庭院，可以形成非常完善的内外区隔。因为地块东西延伸，南北空间在让渡出来后形成非常完整的进深超过40米的景观通廊，视野非常开阔。在归家大堂部位，利用架空层实现的立体景观层次更加丰富，细节也更加考究。
架空层的好处很多业内都分析过，比如抬高之后，避免了雨天积水，实现真正意义上的人车分流，社区内部私密性更强，也让景观更加立体。更重要的是，天保一直在力推做强自己的物业服务品牌享未来，架空层设计给享未来提供了更多施展空间。
利用架空层下的灰空间，享未来提供了全民建设区，儿童畅玩区、社区会客厅等功能。这些功能过去多数在户外设计，北方气候，对于运动健身与儿童活动的户外空间场地利用限制性很强，也限制了很多设施设备的配置。但设计在架空层之后，形成很多室内、半开放空间。冬天老人小孩可以在架空层下活动，免去雨雪天气无处可玩儿的麻烦，而且会客厅的功能性更加丰富，设施设备也不局限于温度适应性强的钢材，各类软装也可以更加丰富。
现在市场的一个典型特征是物业服务的关注度与含金量正在越来越高，天保享未来社区理念就是想在传统物业服务基础上，结合时下配套升维形成全新的社区生活场景。而架空层无形中给享未来场景的落地提供了更多发挥空间。
规划优势的另外一个优势就是：天津市场的出房率出现了激进的提升，而天保天成燕居低密度带来的出房率提升更是碾压式的。过去板块很多高层产品的出房率只能在74%以下，超高层产品更低。但是低密度与新规范下，天成燕居建面约99-155㎡全三居设计，全产品线%的得房率。
新加推的两栋住宅，最大户型是141平方米，户型结构是非常成熟的H+1,但是大面宽客厅开间升级后视觉效果极强，南侧配置了贯通式大阳台，尺度超过7米，如果需求次卧空间尺度，可以将其中部分纳入次卧空间，或者干脆用来做景观阳台，南向是整个社区的景观通廊，视觉感受极佳。常规户型会在阳台设置洗衣房，但是这个户型北侧设置了大面积的设备平台，将卫生间向外拓展后，完全有空间打造一个独立的洗衣空间。
细致推敲这个项目的户型会发现，户型图中规中矩，但主次卫面宽，进深，客厅墙体的布局很讲究，天保在产品上很少迎合潮流做视觉震撼但实用度欠佳的户型，反而冷静克制，贴近客户使用而非贴近销售视觉，是行业的理性回归。
整个项目仅剩3栋住宅未推，此次加推的2栋住宅合计只有大约100套，按照这个速度，最晚在5月份左右天成燕居就会整盘清盘。建面9万平米，不到一年清盘，而且单价实现在板块市场绝对是非常可观的存在，天保天成燕居的流速/溢价/标杆效应，妥妥的红盘标准三要素。
2024年以前，天津楼市的热盘往往是以全国性房地产企业把成熟的产品系引入市场造就的。但是2024年，很多天津本土地产企业在大浪淘沙中贡献了一批热点项目，产品、销量都极具看点。虽然不敢说这些企业已经穿越了市场周期，但是在经历了长达两年的调整之后，一批天津房企的确是已经在重新布局。
2024年天保在开发区先后斩获两宗核心区住宅用地，九号线元/㎡，基本上可以排布4栋高层产品。开发区核心位置板块价值明显更高，目前板块高层新盘起步价在2万元左右，这个项目位置优势明显，而且周边交通与商业都是开发区极为成熟的片区，整体价格必然会有所突破。
消息来看，天保在外立面上结合滨海规划新规，会有大幅度升级。虽然容积率略高，但地段与产品升级意味着目标价格必然高于天成燕居，面向地缘性品改需求。在开发区已经全面大户型豪宅化之后，这个项目面向地缘品改，有望复刻天成燕居的红盘效应。
天成燕居与九号线广场地块面向的主力客户是220-350万之间的滨海主力改善，去年末拿下的一大街地块没有太多信息，但大概率会是天保在开发区布局中的最高端产品，面向350万以上的高端客群，高改产品的打磨更需要时间，整体节奏会慢于九号线广场地块。
一大街地块总价12亿，建筑面积10万平方米，占地高达7.63万，容积率很低。妥妥的高端改善无疑。滨海新区政策支持做第四代产品，核心地块，超低容积率，前卫产品，关注度绝对在线。
这个地块的8个子地块还涵盖绿地与道路用地，个人认为这是非常重要的一种尝试，当年以细节著称的永威为了保持市政界面与高品质住宅的匹配，额外投入成本提升市政界面标准。而这个地块干脆将周边市政交给天保来统一打造，社区内外品质的整体性是核心看点。
天保在不超过5公里的范围内的三盘布局策略性非常明显——面向滨海改善，深耕滨海核心。这也是几乎行业共识：未来是改善市场的天下，而改善市场，势必要求核心区位。天保在空港之后已经借助天成燕居的成功，顺利布局了滨海核心区的第二个重点市场。
过去很多房企都有规模焦虑，追政策脉冲，追大宽厅热潮，追欧美风格，但是经过了市场深度调整的洗礼之后，越来越多房企开始回归。回归到从市场需求出发拿地布局，从客户生活出发配置产品，从未来生活方式与自身特点打磨品牌气质，从规模狂飙到修炼的“慢功”。
2022年开始天保就尝试打造享未来社区概念的落地，这个社区概念不仅包括住宅产品的建筑场景，还围绕邻里关系与业主健康的健康、邻里、文化、服务等八大功能板块。跟平安健康合作打造的智能健康诊室，可以为业主日常健康监测提供服务，康养空间提供年轻人运动、阅读空间，也囊括了康养棋牌的老年社交内容。会客厅、自习室、艺术区、阅读区等等都成了标准配置。某种意义上，中小房企已经在利用行业迭代的机会，在传统物业服务的概念上做升级，强化服务，但是不局限于服务，而是从全龄全周期生活维度出发去去解决业主的痛点。
过去两年购房客户很焦虑，出不出手，选哪里出手，开发商更焦虑，拿不拿地，拿了做什么样的产品。去年我说天成燕居是眼下最适合滨改善客户的项目，地段、产品、品牌齐备。经过市场验证，核心地块+改善产品+服务能力，这不只是天保布局调整的三大核心，也是眼下市场客户选择的三大标准。2025年开年，天津市场明显有些截然不同的气氛，改善客户的出手速度超乎寻常。产品进化接近尾声，市场调整已经阶段性平台，核心区地块该出尽出，每一次市场跌宕都是一次洗牌，不只房企，也包括普罗大众的资产配置。
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